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作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
受招拍掛拿地難的影響，近兩個月以來很多房企都轉(zhuǎn)向了城市更新的拿地市場，由此催生了大量的城市更新前融需求。在最近操作城市更新項目前融的過程中，“本土化”的問題引起了很多機構(gòu)的重視，一方面是更新項目需依賴于本土企業(yè)或當(dāng)?shù)貏萘Σ拍艽_保推進，也即更新項目背后要么有他們一起參與，要么有他們可分享的權(quán)益；另一方面是我們在做配資方面遇到的問題，國央企和外資目前都傾向于配資方中有本土或國央企/實力開發(fā)商做城市更新的企業(yè)一起參與，確保項目有人接盤或有人兜底。以下根據(jù)我們近期在深圳、東莞操作項目的經(jīng)驗做相關(guān)整理和說明。
一、城市更新項目中的“本土化”現(xiàn)象
因城市更新項目涉及到拆遷、報批等高度依賴本土資源的問題，因此操作城市更新項目（尤其是負(fù)責(zé)前期工作）的大部分都是本土企業(yè)，其中涉及到與村集體或村股份公司等主體合作的項目又跟當(dāng)?shù)氐囊恍┘易?、本土企業(yè)、本土的一些派系或勢力等息息相關(guān)，而來自這些對象的支持往往才是推動更新項目的關(guān)鍵所在。
在大灣區(qū)的典型城市中，深圳城市更新的市場化程度稍高，大開發(fā)商一般是從當(dāng)?shù)仄髽I(yè)手上收購更新項目，交易安排方面主要是讓轉(zhuǎn)讓方包干解決拆遷問題；廣州的更新項目體量都很大，項目主要是把控在當(dāng)?shù)貒蠡虍?dāng)?shù)氐膶嵙π头科笫稚?，因此沒有太大的討論意義；東莞則是“本土化”特征特別明顯的區(qū)域典型，以下我們詳細(xì)做下介紹。
1.由于東莞當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商及本土企業(yè)、地方性家族等掌握著大量的城市更新資源，隨著大型開發(fā)商的涌入，目前東莞當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商或機構(gòu)在二級開發(fā)層面已逐漸退居二線，但新涌入的品牌開發(fā)商獲取的城市更新項目基本都跟本土的企業(yè)、家族、勢力等有各種合作關(guān)系，各個項目背后也往往存在著本土開發(fā)商或各類業(yè)主方的權(quán)益。
2.東莞當(dāng)?shù)氐囊恍╅_發(fā)商由于擁有豐厚的當(dāng)?shù)刭Y源，不少當(dāng)?shù)亻_發(fā)商除了做一些存量的開發(fā)業(yè)務(wù)外，目前更熱衷于利用地方資源優(yōu)勢拓展城市更新項目，并通過項目孵化后賺取轉(zhuǎn)讓溢價或未來共同開發(fā)的收益，亦或是提前收購更新范圍內(nèi)物業(yè)獲得高額拆賠對價（比如做釘子戶）等賺取收益，同時也催生了相應(yīng)的更新項目前融需求。
3.近兩年東莞樓市非?；馃?，各路資金機構(gòu)及開發(fā)商對東莞的城市更新都非?？春?，由此導(dǎo)致一些擁有自改項目或其他相對成熟的城市更新項目的本土企業(yè)對開發(fā)和融資層面引入第三方合作的期望值明顯提高。比如一些實力較弱的本土企業(yè)在自身沒有開發(fā)能力的情況下，仗著項目已相對成熟，在挑選合作方或合作方案時，既不想引入品牌或?qū)嵙﹂_發(fā)商合作，也不想給資金機構(gòu)分享項目未來開發(fā)的一定浮動收益，而只想通過引入固定計息的低成本資金進行債權(quán)融資合作，甚至期望融資成本在年化12%以下，這樣的訴求往往讓我們前融機構(gòu)無所是從。
4.東莞的資金圈子本身比較抱團，秉持著扶持地方經(jīng)濟的理念，當(dāng)?shù)劂y行或資金往往傾向于優(yōu)先扶持東莞本土開發(fā)商的城市更新項目，特別是當(dāng)?shù)氐你y行對于優(yōu)質(zhì)主體或者優(yōu)質(zhì)項目一般都是在相對前期的階段就能介入。
5.由于東莞通過單一主體掛牌招商落地的項目將逐漸增多，未來將有大量項目走到補繳地價階段，其中不乏大量本土開發(fā)商或?qū)崢I(yè)方的項目（該類主體往往沒有足夠的能力補繳地價或融資路徑相對匱乏但項目卻相對優(yōu)質(zhì)），對此，東莞當(dāng)?shù)氐囊恍嵙易寮皺C構(gòu)亦盯著即將到來的土地款融資需求等業(yè)務(wù)機會，并在積極組建資金或投資平臺參與這一階段的融資業(yè)務(wù)，其原因也主要是基于自身的開發(fā)能力以及對東莞市場的熟知，比如即使是在項目投資失敗的情況下也能自己接盤并盤活項目。
二、城市更新項目前融配資中的本土企業(yè)/機構(gòu)介入優(yōu)勢
在我們目前的城市更新項目前融的配資業(yè)務(wù)中，國企資金和外資占據(jù)了很大一部分，但這類機構(gòu)對融資主體的征信評級以及項目后端的接盤方都特別關(guān)注。為解決這個問題，我們目前在配資端更多的是引進當(dāng)?shù)乜梢圆僮鞲马椖康钠髽I(yè)或機構(gòu)進行適當(dāng)配資，以有效解決后端的接盤問題。
需要注意的是，在具體的配資操作中，國企、外資資金都偏好純財務(wù)投資，另外還可能涉及到不同的投資收益要求，因此在產(chǎn)品層面需要考慮到很多協(xié)調(diào)和平衡的問題。當(dāng)然，對于單純的財務(wù)投資人來說，考慮到投資風(fēng)險及退出的問題，如果有具備操盤或接盤能力的機構(gòu)共同參與投資則更為理想。為便于說明，我們就近期與國企金控平臺、外資機構(gòu)以及具有一定實力的本土企業(yè)共同搭建投資平臺以投資城市更新項目的架構(gòu)進行簡單介紹和說明?；窘灰准軜?gòu)及交易流程如下：
1.西政作為GP與西政指定的主體（國企金控平臺、外資機構(gòu)、資產(chǎn)管理公司等）以及具備接盤或操盤能力的主體/施工單位共同成立投資平臺（備注：若與國央企類融資主體合作，則該國央企需為該城市更新項目未來的操盤主體，并約定對賭退出條件；若與民企類融資主體合作，該民企則需提供相應(yīng)的集團擔(dān)保，并約定對賭退出條件）。
2.投資平臺（合伙企業(yè)）通過股權(quán)投資方式取得項目公司B不低于70%以上的股權(quán)，視項目情況及交易對手綜合實力，資金可用于前期費用、拆遷款的支出或地價的補繳等。
3.對項目推進時間、節(jié)點事項的完成、拆遷完成率等進行對賭，并設(shè)置相應(yīng)的退出條件。
4.需特別說明的是，若介入較為早期階段的項目（比如東莞中標(biāo)前期服務(wù)商階段或深圳立項階段），則操盤主體需為強主體，或提供其他足值的抵押等擔(dān)保。
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原標(biāo)題： 城市更新項目融資中的“本土化”問題
